Радослав МАНОЛОВ: Пазарът на земеделска земя стана по-ликвиден

"Адванс терафонд" е акционерно дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация в недвижими имоти. Инвестициите на дружеството са насочени основно в покупката на земеделска земя, земя в урбанизирани райони и горски масиви. Дружеството получи лиценз от Комисията за финансов надзор през юли тази година, а от септември стартира активните покупки в земеделска земя. След двукратно увеличаване капиталът на компанията достигна до 11.050 млн. лв., една трета от които вече са инвестирани. За динамичното развитие на пазара на земеделска земя у нас, след създаването на дружествата със специална инвестиционна цел разговаряме с Радослав Манолов, изпълнителен директор на "Адванс терафонд".

—

B: През тази година на пазара се появиха няколко акционерни дружества със специална инвестиционна цел за секюритизация в недвижими имоти. По какво се различава "Адванс Терафонд" от останалите?

- Една голяма част от акционерните дружества, секюритизиращи в недвижими имоти, изкупуват парцели, след което ги застрояват и отдават под наем. При нас насоката е да купуваме парцели и земя, тъй като се оказа, че тази ниша от сектора на недвижимите имоти, каквато е покупка на земеделската земя, е подценена по ред причини.

Първата причина е много голямото раздробяване на земеделската земя. Аз не виждам кой ще се наеме да оправи създадената каша и да уедри тази земя. Държавата има волята, но няма силата да го направи и затова единственият вариант е бизнесът да свърши тази работа. Поради това решихме нашия фонд да акцентира в инвестициите в земеделска земя. Към настоящия момент от земеделска земя не се печели кой знае колко много, освен от нарастване на активa. Ако тръгнем да печелим само от рента при 6, 8 или 15 лв. на декар, за да има такава доходност, това означава, че някъде около 100 лв. трябва да ни струва земята, за да е достатъчна такава доходност. Тъй като в момента цената й е по-висока, решихме да купуваме парцели в урбанизирани райони, за да може да има един такъв портфейл, който да се търгува и който ще има по-рязко нарастване, и ще се осигурява освен трайно покачване на активите на дружеството от повишаване на цената на земеделска земя и дивидент, който ще се формира или чрез наем на тези парцели, или чрез продажбата им.

Ако мога да подредя съществуващите в момента АДСИЦ, като в едната крайност тези, инвестиращи само в земеделска земя, а други само в такива парцели, то нашият фонд се намира по средата. Мога да кажа обаче, че като инвестиционни намерения точно като нашия фонд, с такава насоченост, в момента няма.

B: Да разбирам ли, че възнамерявате да инвестирате в туристическия сектор, вилни селища, за жилищни сгради?

- Такива проекти засега не са разглеждани и ние твърдо строим настрана от тях. Ние не искаме да купуваме даден парцел с цел да го изграждаме. В момента купуваме само земя и нямаме намерения да правим големи вложения в строителство върху тези парцели на каквото и да било. Това не означава, че просто купуваме и чакаме да поскъпне активът. В земеделските земи поскъпването идва при добро стопанисване, изграждане на масиви с трайни насаждения и добър мениджмънт. Идеята е, че ако човек иска в момента да инвестира в нещо, което е подценено, той отива и търси земеделска земя или иска да си купи даден парцел, ако смята, че там теренът върви добре. Добре, но ако имаш хиляда лева, не можеш да купиш парцел. Затова, ако искаш да инвестираш в този подценен сегмент, купуваш акции от конкретен фонд, т.е. дефиницията става следната: придобиване на подценен актив е равно на придобиване на дял от фонд, който инвестира в този подценен актив. Това се потвърждава от редица външни анализатори, които проучват пазара и в голяма степен одобряват тази комбинация на портфейла, която е при нас между земя в урбанизирани райони, горски масиви и земеделска земя.

B: Преди месец увеличихте капитала на "Адванс Терафонд". Смятате ли, че набраните средства ще са достатъчни за обезпечаване на инвестиционните ви намерения?

- Ние не сме лимитирали инвестиционните си намерения. Възнамеряваме да купуваме постоянно, без нито един ден да спираме, дори наскоро сме купили над 1000 декара. Това са едни средства, при които е въпрос на време да бъдат инвестирани, но мога да кажа, че около една трета от набраните 10.4 млн. лв. вече са реализирани към този момент.

B: В какво?

- В земеделска земя. Преди седмица участвахме на един търг в областен град, няма да го назовавам. Дадохме най-висока оферта и сега очакваме процедурата да обявят спечелилия търга. Това е парцел в областен град с обща площ от 10.650 дка.

B: Досега колко земеделска земя сте изкупили?

- Декларираните цели в началото на септември 2005 г. бяха да закупим над 12 хил. дка до края на годината. С радост мога да заявя, че сме ги постигнали, дори удвоили. Към този момент "Адванс Терафонд" има над 24 хил. дка земеделска земя. Средната цена е 160 лв. за дка, като средната големина на парцелите е над 15 декара. В момента работим с голям размах.

B: Ако продължите със същите темпове, в скоро време може да се очаква, че набраните средства ще бъдат инвестирани бързо. Това означава ли, че ще подготвите ново увеличение на капитала?

- Ще има и е въпрос на време да го оповестим, като догодина ще има поне едно увеличение на капитала, като според пазарните конюнктури ще определим и параметрите на увеличението. Ще бъде съобразено както с физическите възможности да купуваме земя, така и с интересите на акционерите, като не държим парите им на депозит, а ги инвестираме. Това, което сме разбрали в "Карол", е, че най-ценно е доверието на инвеститорите и акционерите и ние държим на него. Финансовите ресурси са само средство за постигане на целите ни.

B: Как се отрази на самия пазар създаването на АДСИЦ, инвестиращи основно в земеделска земя?

- Стана по-ликвиден. Хората вече ни знаят, че купуваме, знаят какви са нашите намерения и ни имат доверие. За съжаление в дадени райони една голяма част от тях имат желание да си продадат земята, защото това е въпрос на оцеляване, за да могат да си посрещнат нуждите от първа необходимост. Това са райони, където над 50% е безработица. Те нямат друг изход освен да продават тази земя, но същевременно те не я и обработват и съответно не им носи доход. В повечето райони има арендатори, които плащат арендата в натура, давайки жито, олио и др. Докато в тези райони, където вече сме закупили и имаме по 4-5 хил. дка, в един момент имаме вече договорени срещи, които искат да вземат под аренда тази земя. Ние преминахме тази граница, когато трябваше да търсим арендатори. Може да се каже, че почти не сме тръгвали да ги търсим. Събираме достатъчно информация за тях и в момента ние подбираме арендатори, за да може тази земя да бъде отдадена на подходящите хора. Тези, които искат да работят и да развиват едно модерно земеделие.

За арендаторите също е добре да работят с нас, защото ще могат нормално да се договарят с нас. Ако един арендатор обработва земята на една кооперация с няколко хиляди човека, този арендатор в тази кооперация има различни мнения и разногласия и това поставя трудности пред договарянето на арендаторите със собствениците. Когато стои един собственик срещу тази земя за арендатора, ще бъде много по-лесно и удобно. Ние обаче ще осъществяваме последващ контрол и ще следим за правилното стопанисване на земята. Затова мога да кажа, че ние търсим подходящи партньори, а не арендатори и същевременно купуваме и уедряваме постоянно.

B: Въпреки активното купуване и окрупняване на земеделска земя не ви ли притеснява фактът, че процесът на уедряване тече с бавни темпове и това би възпрепятствало получаването на средства от предприсъединителните фондове на ЕС?

- Аз мисля, че в национален мащаб ще има затруднения по усвояването на субсидиите, тъй като основният проблем е раздробената земеделската земя. Специално за нашия фонд не сме се ограничили във времето. Поставили сме си много високи цели и смятам, че ще ги постигнем.

Първоначално, както казах, дори си бяхме поставили за цел до края на т.г. да придобием около 12 хил. декара земя, но вече имаме над 24 хил. декара. Вървим с по-бърз темп от това, което си бяхме поставили предварително и смятам, че ако запазим темпа до края на следващата година, реално можем да придобием и над 100 хил. декара, което би ни превърнало в едни от най-големите собственици на земя в България. "Адванс Терафонд" има голям потенциал, има желание да постигнем тези цели, ресурс и доверие от страна на акционерите и една безупречна репутация, която е градена вече 15 години от страна на "Карол". Започнахме от нищото и за по-малко от три месеца успяхме да купим толкова земя. Това е предпоставка ние да седнем да говорим с арендаторите и да им помогнем нормално да се усвояват тези фондове.

B: След приемането ни в ЕС очаквате ли , че ще се повиши рентата на земеделската земя?

- Предполагам, защото много по-лесно може да договаряш ниска рента, когато срещу теб има много хора с малки територии. В момента една голяма част от арендаторите изпитват сериозни финансови затруднения, разполагат с морално остаряла техника и множество договори за аренда. При положение че земята бъде уедрена, техниката и методите осъвременени, и рентите ще подлежат на промяна.

B: Смятате ли, че трябва да се наложи данък за необработваемите земи?

- Естествено, ако се въведе някакъв данък за пустеещите земи, това многократно ще стимулира търговията. Според мен е въпрос на време да се въведе данък, защото не може едва 52% от обработваемата земя в България да се обработва, а останалите да стоят пустеещи и да внасяме земеделски продукти, след като можем да си ги произведем сами.

B: Очаквате ли земята да поскъпне и как смятате, че ще се движи цената й?

- Цената на земята е функция от това, което се получава от нея. Ако земята е пустееща, няма причина цената й да расте. Ако се промени начинът на ползване на тази земя, тогава може да се очаква да поскъпне, като се превърне от пустееща в обработваема и да се получават някакви доходи. В момента, когато една земя се комасира, цената й моментално скача неколкократно.

Назад към новините